El crecimiento del mercado inmobiliario industrial de México refleja la estabilidad económica que proviene de sectores productivos específicos. Actualmente, el 82 % del espacio industrial del país está ocupado por empresas de los sectores manufacturero, de bienes de consumo y de transporte y logística, según datos de SiiLA. Mientras que las compañías manufactureras están a la delantera en el panorama inmobiliario, ocupando el 55 % del área arrendable industrial bruta de México, las empresas de bienes de consumo y de transporte y logística ocupan el 19 y 9 %, respectivamente. Y en vista de que la inversión extranjera directa recibida en el país en el primer semestre de 2023 rompió récord ($29,041 millones de dólares), los efectos positivos pronto podrán verse en los bienes raíces industriales.
Desarrollo de otros corredores industriales en el país
En 2022, el 65 % de la construcción de espacios industriales en México se concentró en solo cuatro ciudades: Ciudad de México (20 %), Monterrey (19 %), Ciudad Juárez (16 %) y Tijuana (10%), las tres últimas cercanas a EE. UU. Como resultado del aumento de la demanda en áreas geográficas específicas, particularmente en mercados como estos a lo largo de la frontera, la escasez de tierras pronto significará un desafío, pero también una oportunidad de expansión a nuevos mercados.
La mayor concentración de propiedades industriales se encuentra en un área llamada “Triángulo Dorado”, delimitada por Monterrey al norte, Ciudad de México al sur y Guadalajara al oeste. Esta área representa más del 60 % del espacio industrial de México. En esta zona, una gran cantidad de las propiedades industriales están ubicadas en parques privados, la mayoría de los cuales son miembros de Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP). Estos han abordado muchos de los desafíos del mercado que se enfrentan en México, como un largo proceso para consolidar la propiedad de la tierra fracturada, la necesidad de negociaciones extensas para proporcionar infraestructura y la oportunidad de brindar soluciones inteligentes y sostenibles a inversores e inquilinos con un enfoque ASG.
Aumento del nearshoring
Este fenómeno continúa impactando positivamente en México. Más de 500 compañías han pretendido establecerse en el país, lo que ha derivado en un crecimiento de la demanda de espacio industrial. Sitios como Monterrey, Tijuana y Guadalajara se han beneficiado enormemente de este incremento. Además, el proyecto del Corredor Interoceánico del Istmo de Tehuantepec podría aumentar todavía más la demanda en el sector.
Más infraestructura en beneficio de los bienes raíces industriales
En entrevista con Mexico Business News, José Carlos de Corcuera, PDS Head en Cushman & Wakefield, comenta que son muchos los factores que intervienen para que una organización decida trasladar sus operaciones a México. El estudio de selección de sitio es el primer paso que dan para evaluar su nueva ubicación, en el que analizan la disponibilidad de espacio y talento. Además, los clientes buscan incentivos fiscales y administrativos que beneficien su inversión. La disponibilidad de una cadena de suministro local también juega un papel importante, ya que esto optimiza los costos y las operaciones.
Igualmente, señala que otra área dentro de la infraestructura complementaria que demandan los parques industriales y la manufactura es la disponibilidad de energía confiable, asequible y, cada vez más, limpia. La falta de viabilidad energética ha sido un limitante para que nuevas empresas se establezcan en México.
Por último, hace referencia a la infraestructura blanda, que también juega un papel importante en la decisión. Esto incluye servicios educativos, de salud, movilidad y entretenimiento que brinden bienestar al personal que trabaja en las fábricas y parques industriales. El desarrollo de esta infraestructura resulta fundamental para atraer inversiones industriales.
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Incorporación de nuevas tendencias y tecnologías
Asimismo, de Corcuera explica que hay una tendencia ya hacia el desarrollo de la sostenibilidad en el sector inmobiliario industrial. Con ella se busca aumentar la eficiencia, reducir costos operativos y generar mejores espacios de trabajo para los usuarios. Esto se logra a través de la certificación Liderazgo en Energía y Diseño Ambiental (LEED), un sistema reconocido internacionalmente desarrollado por el US Green Building Council. Explica también que las propiedades sostenibles se distinguen por proporcionar mejores ganancias de capital y por su creciente atractivo para inversores y usuarios.
Mejoras en el suministro eléctrico para los parques industriales
Un desafío para los bienes raíces industriales es la disponibilidad de electricidad, ya que la mayor parte de la generación de energía se concentra en las partes sur y central del país. Hoy en día, el destino más popular para los fabricantes es la región fronteriza norte. El gobierno ha invertido muy poco en la infraestructura adecuada para proporcionar la energía necesaria para impulsar el crecimiento actual en México. Los REITs (Real Estate Investment Trusts) industriales están trabajando con los gobiernos federal, estatal y local para abordar este desajuste entre el desarrollo esperado y la producción/transmisión de electricidad y garantizar que se entregue suficiente energía a las empresas. Se espera también que, a consecuencia de esto, el desarrollo de los bienes raíces industriales se desplace hacia el sur, el Bajío y las regiones centrales del país, ya que el terreno urbanizable disponible en el norte de México está casi saturado y los precios de alquiler se acercan a la paridad con las comparaciones transfronterizas.
En Advance Real Estate seguimos de cerca la inversión extranjera directa en México, por lo que tenemos un importante catálogo de bienes raíces industriales que se ajustan a las necesidades operativas de compañías en diversos sectores.
Fuentes de información:
- https://www.naiop.org/research-and-publications/magazine/2023/Spring-2023/business-trends/industrial-spotlight-mexico-nearshoring-foreign-investment-create-opportunities/
- https://www.realestatemarket.com.mx/noticias/mercado-inmobiliario/42899-momento-de-creer-en-mexico-y-apostar-por-la-industria-inmobiliaria
- https://mexicobusiness.news/infrastructure/news/great-potential-industrial-real-estate-mexico
- https://www.thornburg.com/article/the-booming-mexican-industrial-real-estate-market-a-hotbed-of-opportunity/
- https://siila.com/news/prosperous-industrial-real-estate-market-mexico-key-sectors-impact-economy/6559/lang/en
- https://www.forbes.com.mx/inversion-extranjera-recibida-en-el-primer-semestre-rompe-record-historico/
